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Bailleurs sociaux, pourquoi ils ne construisent plus assez de logements sociaux ?

20 janvier 2014

Mercredi dernier, l’association « Un centre-ville pour tous » organisait un débat-rencontre pour se pencher sur l’épineux problème du manque de logements sociaux, notamment à Marseille. Avec surtout une question, savoir ce qui a mené les bailleurs sociaux à moins construire de logements. On le sait plus de 35 000 ménages sont en demande d’un logement social sur le territoire MPM. Le programme Local de l’habitat (PLH) avait comme objectif de produire 1926 logements sociaux par an sur le territoire MPM, or 804 ont été programmés en 2012, dont 478 correspondent vraiment aux ressources des marseillais. En cause évidemment une volonté politique défaillante.


 

La région PACA est pénalisée pour non respect de la loi SRU, qui oblige la construction de 20% de logements locatifs sociaux, alors que sur le territoire Marseille Provence Métropole, nous en sommes à 17,4%. En outre, il ne s’agit pas que de construire des logements sociaux, encore faut-il que les loyers correspondent aux attentes des habitants. A savoir qu’il existe plusieurs types de logements dits sociaux, mais certains ont des loyers plus onéreux que d’autres. Les logements sociaux dits « PLAI » correspondent à des loyers moindres, soit à Marseille 4,73 euros le m2, les logements PLUS correspondent à 5,32 euros le m2, et les logements PLS, sont à 8,33 euros le M2. Or sur les 804 logements programmés pour 2012, seuls 478 sont en PLAI-PLUS, accessibles en termes de coût de loyers aux Marseillais.

Les causes de cette situation sont multiples. Et les invités de la rencontre ont donné, chacun des éléments de réponse. En ligne de mire d’abord la volonté politique.

Le pouvoir politique sollicité

Pour Jean-Pierre Paret, ancien directeur-général de HMP et de Logirem, invité à la rencontre : « Le pouvoir politique est fondamental dans le logement social, tout passe par là. A la question de savoir comment construire plus de logements sociaux, je réponds, il faut que le politique le veuille ! ». Actuellement, il est vice président de Famille et Provence, à Aix et il rajoute : « Aujourd’hui, je suis davantage axé sur la ville d’Aix, et je vois qu’en termes de logements sociaux la ville ne fait rien du tout, mais que de nombreuses petites communes autour sont très volontaires. Ainsi, dans une petite commune voisine d’Aix, sur une opération menée par un promoteur privé de cinquante logements, une dizaine de logements ont été consacrés au logement social. Et dans ce type d’opérations, tout le monde est gagnant, puisqu’on fait des logements sociaux et privés et on crée de la mixité sociale. » Et le problème réside aussi dans le fait que les permis de construire sont donnés par les maires, tient-il à souligner. De son côté, Jean-Louis Laurent, chef de programme et syndicaliste analyse la situation : « La grande partie de la pénurie de logements sociaux sur notre territoire vient bien de la non volonté des politiques d’appliquer la loi SRU et il y a des incohérences entre les PLH et les PLU. On fait souvent des constats d’échec sur les PLH, Plan Local de l’Habitat, parce que les communes ne mettent pas en œuvre les outils pour produire du logement social, voilà la première grande raison pour laquelle nous ne parvenons pas à trouver le foncier pour construire les logements sociaux. »
Loyers HLM trop chers
Tous estiment que les loyers sont trop chers. Pour Jean-Pierre Paret : « Les loyers des logements sociaux sont trop chers, sauf le PLAI. Mais on voit qu’avec la crise de plus en plus de personnes ont du mal à payer leurs loyers PLUS. L’APL, n’a pas suivi. Le PLAI est moins cher et correspond mieux au logement social. » Pour Jean Louis Laurent, les bailleurs sociaux doivent faire de la production d’immeubles en accession et en location. Il dénonce aussi une situation où les loyers en logement social sont trop chers. « L’aide à la pierre n’a cessé de baisser et cela crée des problèmes. Je pense qu’en termes de financement, il faut plus d’aide à la pierre », avance-t-il. Et énonce ces chiffres : « On s’aperçoit dans notre région marseillaise que 80 % des ménages ont droit à un logement social, 60% rentrent dans le critère du PLAI et 70% dans les critères du PLUS. »

Certains HLM vacants

Pour Alain Cormerais, président d’Habitat et humanisme Provence, l’un des problèmes est la mixité. Car à Marseille, comme au Boulevard Edgar Quinet, à La Caillole ou à la Cravache dans le 9ème, des logements sont vacants. Ils ont été rénovés, mais ne trouvent pas d’acquéreurs, des femmes seules avec enfants qui sont souvent demandeuses de logements sociaux ne peuvent pas y habiter. Et ce fait « pèse dans le taux d’occupation des logements ».

VEFA, la vente sur plan

Sur la construction de logements sociaux en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, ou vente sur plan, la prise de risque pour le bailleur social est importante, car la construction commence alors que la commercialisation n’est pas achevée. Or la VEFA, devient, selon l’association « Un centre ville pour tous », « une variable d’ajustement du marché privé. Jean-Pierre Paret le confirme : « La VEFA est en dent de scie. Quand il y a eu la crise, les promoteurs étaient ravis de se débarrasser de leurs logements, le logement social en a profité. Et peut-être qu’il y a eu une habitude qui s’est prise. Par exemple en 2013, à Famille et Provence 65% des logements ont été construits en VEFA. En 2014, c’est l’inverse, c’est 35% en VEFA. » Pour Alain Cormerais, président d’Habitat et humanisme Provence : « Nous en avons 20 % en VEFA qui est pour nous un moyen économique de produire du logement, nous bénéficions d’économie d’échelle, et les logements en VEFA sont moins chers que les autres ». Et c’est Jean-Louis Laurent, chef de programme et syndicaliste qui s’y oppose le plus. Il estime qu’il faut cesser les opérations en VEFA. Car pour lui, les intérêts des bailleurs sociaux et des promoteurs ne sont pas les mêmes. Les promoteurs visent une marge maximale sur du court terme, et les bailleurs sociaux visent une rentabilité très faible, mais assurée sur du très long terme. Pour lui, chaque fois qu’un bailleur social achète en VEFA, il se fait avoir quelque part.

Accession à la propriété sociale

Selon Jean-Louis Laurent, étant donné qu’une famille sur deux, dans notre région, est propriétaire de son logement (propriétaire ou endetté), l’un des obstacles est celui de l’accession à la propriété, les banques s’étant arrêtées de prêter. Les produits proposés en accession à la propriété ne correspondent pas aux attentes et aux besoins. Il estime que 80% des personnes qui souhaitent accéder à la propriété rentrent dans les critères HLM. Il faudrait sans doute, selon lui, réfléchir à l’accession sociale à la propriété. « Or notre région est la dernière en France à produire du logement social en accession à la propriété, PSLA. On ne répond pas aux besoins », analyse-t-il. Pour lui, les bailleurs sociaux doivent procéder à la production d’immeubles en accession et en location.
Avec ces pistes de réponses, cette rencontre fructueuse a permis de faire le point sur certains aspects du logement social. L’association « Un centre ville pour tous » qui œuvre à la transparence en matière d’aménagement public poursuit son action d’un droit au logement pour tous.

centrevillepourtous.asso.fr

 



 

 

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